Proč moje první investice do nemovitosti nebyl byt?

31/5/2023

V naší společnost je zažito, že vlastnit alespoň jednu nemovitost by měl každý správný Čech. Je to přeci bezpečná forma investice.

Osobně nemovitosti sleduji od doby, kdy jsem se začal zabývat „tradičními“ formami investic. Což je někdy od roku 2019. Do té doby jsem byl jen krypto degen. 🙂

Průběžně jsem sledoval převážně byty a nebo domy v lokalitách co znám.

Proč jsem ale nic roky nekoupil?

Můj pohled na investování do bytů

Jako většina lidí co sleduje nemovitosti, jsem i já chtěl koupit několik bytů jako safe bet do svého investičního portfolia. Dokonce jsem se účastnil i dražeb, ale vždy bez úspěchu.

Musím si zpětně přiznat, že jsem byl posera a bál jsem se vzít úvěr a něco pákovat. A to i přes to, že jsem měl dobře připravený Excel, kde mi to celé dávalo smysl.

Vydělával jsem primárně online a celý tento svět byl pro mě něco úplně jiného.

Dlouho jsem řešil to, že je to pro mě vlastně docela nudná forma investice. Já vím, že investice by člověka neměly primárně bavit, ale vydělávat peníze. Nicméně pro mě je ten entertainment faktor docela důležitý. Peníze se dají vydělávat různými způsoby.

Nakonec to dopadlo tak, že kombinace mé zbabělosti a nejistoty trvala tak dlouho, že začal covid. Celá tato příležitost mi tak utekla i z důvodu, že jsem těsně po začátku covidu začal být dlouhodobě nemocný. Neměl jsem již pak kapacity to řešit a vlastně jsem za to rád, protože to bylo docela divoké období.

Samozřejmě člověk vždy zpětně lituje, že mohl nakoupit levněji a říká si „jooo, kdybych já tenkrát…“. Ale takhle se dlouhodobě investovat nedá. To by se člověk užral.

Beru to jako zkušenost a vlastně jsem docela rád, že jsem si to celé nechal v hlavě roky rozležet (i za cenu ušlých zisků). Přečetl a naposlouchal jsem opravdu spoustu studijních materiálů a mám o dost lepší představu o své investiční strategii.

Stejně jsem realizoval poslední roky spíš investice (časové i finanční) do dalšího rozvoje svých byznysů. Což bývá mnohdy ta nejlepší investice co člověk může udělat.

Celkově by to pro mě v dané situaci byl i jistý defocus. Reality určitě v začátku nejsou pasivní příjem. Chce to značné množství času a know how, aby člověk dobře koupil, vyhodnotil riziko, sledoval inzerci atd.

Jak vnímám co se aktuálně na trhu děje?

Z mnoha důvodů je jasné, že nemovitosti půjdou dříve později opět nahoru. Otázka je samozřejmě kdy a o kolik. 🙂

Obecně na trhu vnímám spoustu „hladových“ investorů, kteří stále kupují nebo mají v plánu kupovat byty. Již mi to ale začíná připadat trochu přehypované. Rojí se nám tady profíci co nakupovali například v roce 2015 a nyní učí další jak skvělá je to investice.

Byty jsou přece pasivní příjem!

Nebojí si říct vysoké desítky tisíc za kurzy / konzultace a lidé jim to ochotně platí. Mnohdy mi to připomíná paralely z krypta. Vždy, když čím dál větší množství lidí začíná o něčem mluvit, že je to skvělá investice, tak zpozorním a dávám trochu zpátečku.

Mnohdy to totiž znamená, že se ten narativ může relativně rychle změnit.

V investování do bytů to může znamenat, že i „levné“ lokality jako Ústecký nebo Moravskoslezský kraj začnou být drahé, protože investoři budou více a více greedy. Otázka pak je co výnos? Pořizovací cena je totiž velmi důležitá proměnná.

Čistě investorským pohledem by pro mě osobně již cokoliv pod 8-10% ročně nebylo zajímavé (vzhledem k jiným investiční alternativám).

Samozřejmě reality mají tu výhodu, že vždy se dá vyjednáváním (s trochou trpělivosti a štěstí) koupit nemovitost výhodně. Takových příležitostí bude logicky ale stále méně, protože je bude hledat čím dál více lidí.

No, tolik můj názor na současnou situaci. Samostatné byty mě aktuálně moc nelákají. Jsem původem Jihočech a nechci kupovat něco co mám 300 km od domova jen proto, že je tam lepší výnos, ale zase XY potenciálních starostí.

Nevidím v samostatných bytech žádnou extra příležitost a přijde mi, že na to kouká až příliš mnoho očí (a asi už vždy bude). Zajímavé by pro mě byly jen bytové domy. Ale na to jsem malý pán a potřeboval bych na to více času. I když to samozřejmě stále sleduji. 🙂

Aktuálně výše sazeb je drobná brzda a počet realitních investičních vlčáků se kumuluje. Jakmile se sazby pohnou směrem dolů, tak se to pravděpodobně ještě utrhne. Tzn. příležitost vydělat peníze v realitách určitě je a ostatně i vždy bude.

Vysoká poptávka po vlastním bydlení a málo nových developerských projektů dělají své. Logicky proto v takto asymetrickém trhu půjdou ceny bytů v dlouhodobém horizontu nahoru. Nehledě na cenu peněz, inflaci atd. O legislativě nemluvě.

Koukám jinam

Touto úvodní sekcí jsem možná trochu odbočil od toho o čem bych chtěl v tomto článku primárně mluvit. Přišlo mi ale důležité to celé postavit trochu do kontextu.

Když lidé obecně sledují primárně byty a hledají spíš pasivní investice, tak je jasné, že takové příležitosti budou z trhu postupně mizet a bude třeba čím dal více pracovat, aby člověk dosáhl nějakého zajímavého výnosu.

Hard lessons v kryptu mě naučily, že je téměř vždy lepší neposlouchat a nenásledovat dav. Nekončí to dobře. I když samozřejmě pump-n-dump krypto je něco jiného než reality. Jde ale o ten investiční mindsent, kde ty paralely vidím.

I proto to jsem začal koukat na nemovitosti, které mi přijdou trhem přehlížené.

Staré zemědělské usedlosti.

Víte proč jsou přehlížené? Nejsou to totiž easy money. Koupím, zrekonstruuji za 250k a pronajmu.

Nicméně spousta těchto nemovitostí stojí na velmi zajímavých pozemcích v menších obcích na periferiích větších měst.

Není to ale zadarmo.

Ať si již rozhodnete dělat s tímto typem nemovitosti cokoliv, tak je to OBROVSKÉ množství práce, peněz a výsledek je dost nejistý. Pokud jste investor vlčák a jdete čistě po číslech, tak tohle pro vás nebude zajímavé.

Je také třeba počítat s tím, že se dá jen těžko pracovat na vícero paralelně.

Uznávám, že pro mě osobně mají tyto nemovitosti i sentimentální hodnotu. Což by do „core“ investování úplně patřit nemělo a člověk by se od svých investic měl odprostit. Většinou to tak mám, ale zde ne.

Nekoukám na to skrze minimalizaci investovaného času a maximalizaci peněz. Nehledám pasiv. A uznávám, že určitě lze v realitách kapitál alokovat lepším způsobem.

Osobně mi tady jde o něco jiného.

Vnímám tyto nemovitosti jako něco, co už nikdo nikdy v životě nepostaví. Jsou to naprosto unikátní stavby. Je to součást naší historie. Patří to k naší kultuře. A když se to celé promyslí a spočítá, tak to může dávat i investiční smysl.

Celkově tam vidím jeden velký osobní benefit.

Dokáži si upřímně přiznat, že jsem manuálně vcelku neschopný.

Vždy jsem full-time pracoval pouze online sám na sebe. Nedokázal bych reálně skoro nic opravit. Proto beru tyto nemovitosti jako obrovskou investici sám do sebe ve formě učení se.

Tím rozhodně nechci říct, že na nich dělám všechno sám.

Nicméně velmi naslouchám lidem okolo sebe, koukám jim pod ruce, přemýšlím jak co udělat, sleduji návody na YouTube a pomalu se učím.

Přesah

Když jsem kupoval svojí první usedlost (viz. část níže), tak jsem byl již druhým rokem nemocný. Nebylo pro mě vůbec jednoduché přijet na místo, jednat o ceně, řešit hypo a představa o fyzické práci na místě mě děsila.

Vnitřně jsem ale cítil, že to je něco co potřebuji udělat.

Upletl jsem si na sebe takový bič, abych začal něco fyzicky dělat, i když jsem na tom nebyl zdravotně dobře.

Trochu jsem se ale bál, že si na svoje zásada naložím něco co nezvládnu a naopak z toho budu ve stresu, že se to neposouvá dopředu.

I proto jsem k projektu přizval jednoho svého kamaráda.

Přistěhovali jsem se v Praze do nové lokality a po pár měsících tam náhodou na ulici narazím na dlouholetého kamaráda, kterého znám již od školky. Vyrůstali jsme spolu v jedné části města, chodili do stejné třídy na základce a přibližně 1x za rok se vídáme na různých akcích.

Nebyli jsme kámoši co si píšou denně, ale měli jsme k sobě blízko. Shodou okolností je to vystudovaný architekt.

Šli jsme na kafe, představil jsem mu co chci udělat a jemu to dávalo smysl. Po pár meetingách jsme si plácli a za menší podíl do toho šel.

Nebyl jsem v tom sám.

Celé dny totiž trávím u počítače, kde buduji nějaké virtuální vzdušné zámky. Již roky cítím, že mi ten kontakt s reálným světem chybí.

Vidět a osahat si co člověk vybudoval je něco neuvěřitelného. Nedá se to s onlinem porovnat.

Vnímám, že i u rekonstruování bytů se toho člověk dost manuálně přiučí. Ale nevím proč, mě to prostě nepřijde aktuálně zajímavý.

Celkově u zemědělských usedlostí pro sebe vidím XY benefitů, které se nedají vyčíslit penězi. Ale jak jsem již zmínil několikrát. Určitě to není pro každého a pravděpodobně existují lepší způsoby jak uložit peníze do realit.

Strategie

I v tom segmentu trhu se dají najít opravdu zajímavé příležitosti.

Zemědělské usedlosti totiž nejsou moc likvidní a v realitní inzerci leží dlouhé měsíce nebo dokonce roky. Dá se proto často velmi dobře vyjednávat o ceně. Navíc mají k sobě mnohdy velké množství pozemků.

A zemědělskou usedlostí zde nemyslím nějakou chaloupku se stodolou na traktor. Bavím se primárně o opuštěných staveních s vyššími stovkami metrů čtvrteční zastavěné plochy a tisící metrů čtverečních pozemků k tomu.

Je třeba počítat s tím, že tyto nemovitosti mají nepřeberné množství problémů a „skrytých vad“. Některé se dají odhalit ještě před koupí, ale jiné ne. Je to tedy vždy tak trochu risk.

Obvykle se také stává, že většina těchto nemovitostí je dlouho opuštěná. Tzn. nepořádek, vysoká tráva, rozpadlé střechy, vlhkost, plísně atd.

Ve výsledku tomu odpovídá cena.

V závislosti na stavu nemovitosti, lokalitě, umístění v obci, ceně, dispozici, velikosti užitkových vs. obytných budov apod. bych přemýšlel nad těmito strategiemi:

• Kompletní vyklizení, učesání pozemku a prodat jako připravené k rekonstrukci „s potenciálem“ (jak rádi makléři píší)
• Demolice, prodej stavebního materiálu / nalezených věcí, příprava přípojek pro výstavbu a prodat jako připravený stavební pozemek
• Rekonstrukce obytných částí a zbourání / přestavba vybraných užitných nemovitostí
• Kompletní renovace areálu s možností pronájmů, svateb atp.
• Kompletní renovace areálu zpátky pro zemědělské účely – bio farmy
• Jiný developerský projekt na daném pozemku
• Někdy se dají v rámci koupě usedlosti získat lány polí solidně pod tržní cenou (když koupíte vše dohromady). To jsou samo o sobě dobře uložené peníze. Samozřejmě záleží na BPEJ, nesmí tam být lesy apod. Je to složitější, ale tato možnost tam také je.

Osobně bych nechtěl tyto nemovitosti používat pro nějaký flipping. Ale občas se to dá, protože tady opravdu platí, že můžete někdy koupit velmi dobře.

Likvidita však není tak vysoká (kór v této době) a bude pravděpodobně nutné na místě udělat vyklízecí práce, aby to nevypadalo jako nějaký squat.

Když ale koupíte dobře, tak bych se nebál odhadnout, že se na tom dá udělat i 50-100%. Nicméně je tam spooousta fakturů, na kterých to bude záviset. Lokalita, stav objektu, potenciál možných změn na pozemku, stavební úřad a správný kupec budou pravděpodobně ty hlavní.

Pozor také na to, aby usedlost nebyla oficiálně vedená jako památka. To může být docela problém, protože vám do toho bude kde kdo kecat. Nehledě na tunu papírování, schvalovací kolečka atd. Na to nejsem. To určitě ne.

Dalším důležitým aspektem investování do tohoto typu nemovitostí může být i to, že často končí v podílových spoluvlastnictví v rámci dědických řízení. Dědici nebo spoluvlastníci vůbec netuší co s tímto druhem nemovitostí dělat a ty pak leží dlouhé roky ladem.

Podíly jsou obecně zajímavé téma a bylo by to na nějaký samostatný článek. Proto zde jen zmíním, že spoluvlastnictví u bytů, kde každý tuší nějakou hodnotu a chce se obvykle domluvit, je něco jiného než u zemědělských usedlostí. I když samozřejmě to tak neplatí vždy. Čerpám pouze z toho jak jsem to vnímal u nemovitostí, které jsem řešil.

A když zmiňují podíly, tak nemyslím nějaké fufně 1/32, 1/45 podíly apod. Tam je to pasé. Ale nějaké 1/3, 2/5, 1/2, 2/3 apod. již řešení mít mohou. Je to docela sranda se v tomhle pitvat (viz. dále).

Věřím také, že spousta opuštěných zemědělských usedlostí se dá najít i mimo realitní inzerci. Pak je to vždy o analyzování konkrétní nemovitosti a zjištění proč je opuštěná. Katastr a sousedé je dobrý začátek. Ale o tom třeba někdy jindy. 🙂

Co jsem teda koupil?

Již na začátku jsem věděl, že chci koupit víceméně ruinu, ale v dobré lokalitě.

Jsem z jižních Čech, takže tento kraj je pro mě nejzajímavější. Znám ho velmi dobře. Navíc se to tady zemědělským usedlostmi jen hemží.

Nastavil jsem si klasicky filtr na Srealitách a dalších serverech. Měsíce plynuly. Byl jsem na pár prohlídkách, ale vždy tam byl nějaký problém, který mě od toho odradil.

Věděl jsem víceméně o každé usedlosti v jižních Čechách. Ale udělal jsem jednu chybu. Měl jsem nastavený filtr, kde jsem měl vyloučeny podíly.

Jednoho večera jsem nešel tradičně na Sreality přes svůj filtry, ale zadal si jen zemědělské usedlosti a přidal chalupy (někdo totiž občas chybně přidá zemědělskou usedlost jako chalupu).

A hele, objevil jsem na pohled velmi zajímavou nemovitost v lokalitě co znám a co je cca hodinu od Prahy. Byly na prodej „pouze“ 2/3.

Jak jsem později zjistil, tak se jednalo o klasické podílové spoluvlastnictví vzniklé na základě rodinného dědictví 3 sourozenců. 2 dcery se spolu bavily (ty chtěly prodat) a bratr s nimi vůbec nemluvil.

Klasicky rozhádané rodinné vztahy.

Aniž bych byl ještě na místě, tak jsem již z tohoto setupu začal cítit příležitost.

Než jsem to ale ještě více analyzoval, tak jsem si domluvil prohlídku.

Co vám budu povídat. Novostavba to úplně není.

Vypadalo to tam jako v roky opuštěným squatu. Všude vysoká tráva, nepořádek, plísně atd.

Původní majitel byl evidentně takový „akumulační důchodce“. Všechno se určitě jednou bude hodit.

No, nepořádku na místě bylo opravdu neuvěřitelně. A toho sena..

Jak jsme to ale na místě procházeli, tak mi pořád něco uvnitř mě říkalo „tohle je dobrý“. Až se udělá tohle a tohle, tak to tady bude krásný!

U žádné nemovitosti předtím jsem nic takového neměl. Nedokážu ten feeling popsat.

Nicméně na tyto svoje instinkty rád dám, protože je nemám často a historicky se ukázaly jako správné (u jiných činností mimo reality).

Analýza spoluvlastnictví

Lokalita a samotná nemovitost (i přes její stav) se mi líbily.

Byl tam ale třeba vyřešit problém spoluvlastnictví.

2 majitelky, které chtěly nemovitost prodat mi řekly, že posledním vlastníkem je jich bratr – zedník, cca 55 let. Nebaví se spolu. Nemovitost takto mají již roky a neví co s ní. Na místě všichni vyrůstali.

Co s tím?

Pokud odkoupím od majitelek 2/3 nemovitosti, ta získám 66% (majoritu) a budu muset jít do rizika, zda mi poslední vlastník zbylou třetinu prodá.

Bez té poslední třetiny bych totiž oficiálně nemohl na pozemku ani posekat trávu. V případném soudním sporu by to mohl použít proti mě. Nikdo nevíte, kdo ten daný člověk je a čeho je schopen.

Situaci jsem samozřejmě analyzoval s právníkem.

Vzhledem k tomu, že nemovitost je opuštěná a dotyčný na místě nebydlí, by se dala ta poslední třetina vysoudit s vysokou pravděpodobností úspěchu. Jen by to nebylo rychlé a výsledek určitě není stoprocentní.

I přes riziko jsem zde cítil šanci. Podepisuji rezervační smlouvu.

Co dál?

Našel jsem si na katastru adresu majitele jedné třetiny a jedno nedělní odpoledne jsem se vydal na cestu. Bydlel pár vesnic vedle od usedlosti, kterou jsem chtěl koupit.

Plán byl takový, že se ho chci prostě zeptat jak to s tou další třetinou vidí. Hlavně upřímně a bez zbytečných výhružek právníky.

Doma se mi ho bohužel zastihnout nepovedlo. Nechal jsem mu proto u plotu dopis se vzkazem. Cestou zpět k autu jsem ve vesnici uviděl hospodu. Kde by tak asi mohl být? Hádáte správně.

Na terase byl nějaký pán, kterého jsem se zeptal, zda nezná jeho jméno a neví, kde je. Znal, majitel poslední třetiny byl uvnitř!

Nechal ho zavolat ven. Začínám se trochu potit co to bude za člověka.

Měl v sobě evidentně pár pívek takhle při neděli, ale chtěl se se mnou bavit, nebyl agresivní a ani arogantní. Úspěch.

Povídali jsme asi půl hodiny. Vzhledem k tomu, že na místě vyrůstal, tak měl k místu citový vztah a ze začátku se na prodej moc netvářil (i když tam dlouhé roky určitě nebyl).

Nicméně money talks. Když jsem probrali kolik by za tu 1/3 mohl dostat, tak změknul a začal vyprávět jak se mu líbí, že jsem mladý, a že to tam z toho určitě udělám hezký.

Slíbil, že nebude dělat problémy a tu poslední třetinu prodá. Dokonce mi dal na sebe i telefonní číslo. Uf, že by to bylo tak snadné?

Věřte random zedníkovi s pár pívky v sobě…

Ale jo, já mu věřil. Pocitově na mě působil jako fér chlap.

Mezitím mě již doběhl čas a musel jsem podepsat kupní smlouvu na koupi těch 2/3 od zmíněných sester. Paralelně již právník poslal pánovi papíry (co a jak se bude dít dál – s tím jsem ho již obeznámil i při našem povídání).

Vzhledem k časovému presu (blbě jsem to naplánoval) vzniklo takové nepříjemné okno, kde jsem měl koupené 2/3 a k poslední třetině jsem neměl nic oficiálně podepsané.

Pán se mohl kousnout a celé by se to nepříjemně protáhlo.

Nicméně se tak nestalo!

Za pár týdnů jsem se potkali na poště, pán dostal obálku peněz (neměl vlastní účet v bance) a vše jsme stvrdili úředně ověřeným podpisem na smlouvě o převodu podílu.

Zní to docela přímočaře, ale v reálu to bylo dost plánování a příprav. Sám jsem ještě dnes překvapený, že se to povedlo a vše do sebe nakonec zapadlo.

Závěr

Na to, že to byla moje první koupě nemovitosti v životě, to byla docela divočina! Spoustu jsem se toho naučil a dozvěděl.

Vše nakonec dopadlo přesně podle očekávání (což beru jako malý zázrak).

Pokud jste dočetli až sem, tak vás možná zajímá jak to s nemovitostí je teď? Celá tato story se stala v březnu 2022.

Bude tam nějaká návratnost? Jak to hodnotím po roce? Co se naopak nepovedlo a udělal bych dnes jinak? Co jsme v nemovitosti všechno našli?

Moc rád vám to povím v některém z dalších dílů!

Chci vám poděkovat za přečtení tohoto článku až sem. V době plné podcastů a videií to považuji za velký úspěch.

Jak to vidíte se zemědělským usedlostmi vy? Máte nějaké zkušenosti a zajímavé příhody?

Sdílejte: Facebook X (Twitter)